Eiendomsselskapene i Nydalen drev forsiktig og ble ledet av kloke sjefer. 90-tallet var en grotid! Etter at Elkem Eiendom måtte fylle bygningene med nye aktiviteter, satte Elkem Eiendom i gang en prosess i samråd med Plan- og bygningsetaten som resulterte i en kommunedelplan i 1990. Nydalen skulle bli næringspark med plass til et begrenset antall boliger. Valseverket ble bygd om til dans og teater for NRK Drama, som i 1992 fikk god plass å svinge seg på. I et nytt bygg like ved flyttet Bokklubbene inn. Bygningene ble etter hvert fylt med selskaper som ga Nydalen nye farger, nye lyder og en ny arbeidende klasse: IT-folk, kulturarbeidere og mediefolk.

I 1992 fikk Elkem problemer med likviditeten. Krisa i verdensøkonomien hadde rystet aluminiumsindustrien. Stein Haugbro fra Orkla Eiendom ble ”satt på” som ny sjef for å selge selskapet. To romsdalinger med ledige penger og kreative evner innen finans, Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten, kjøpte Elkem Eiendom, som ble innfusjonert i Røkke og Gjelsten Eiendom, som kjøpte Avantor i 1994. De slo sammen Avantor med sitt eget selskap og kalte det nye selskapet Avantor. Røkke og Gjelsten fikk opp farten på renoveringen av bygninger og bygde nye. Det ble en ny motor i utviklingen av Nydalen, med Jan Petter Storetvedt i førersetet. I 1997 overtok Christian Joys stafettpinnen. Forretningsideen var å kombinere utviklingslangsiktighet med kremmerånd.

I de første årene midt på 90-tallet la Avantor stor vekt på å utvikle det nordøstre området først, slik at de nye bygningene kunne få egne adkomster og fred. Nye bygg ble reist fordi de var etterspurt.

Bjørn Rune Gjelsten forteller i et intervju med NæringsEiendom i 2000 at det hersket en gründerånd i Avantor utover på 90-tallet. Rehabilitering, og nybygging og landskapsutvikling skjedde i høyt tempo. Nydalen ble et senter for IT-miljøet. Den nye veksten stilte nye krav til adkomst og infrastruktur.

Spikerproduksjonen ble skilt ut i 1993 i et eget selskap kalt Christiania Spigerverk, som lå på spikermatta si og kjente på den beinharde konkurransen. Spikerne ble ikke slått inn i noen likkiste, men har overlevd og har i dag en markedsandel i Norge på 30 prosent. Så lenge det varer. Det som var av industriell virksomhet i Nydalen ble effektivisert og modernisert med omfattende bruk av automatisering gjennom datateknologi. Bemanningen ble tilsvarende redusert. Nydalen ble et sinnbilde på hvordan industriarbeiderne fra å være i front av en historisk bølge, ble en baktropp, stadig redusert. Fra å sluke arealer ble rest-industrien i Nydalen nødt til å være arealeffektiv og ikke ha utendørs lagring. Til gjengjeld får de fornuftige og langsiktige leieavtaler.

Etterspørselsstyrt byutvikling
Etter at Avantor kjøpte eiendomsporteføljen til Nydalens Compagnie i 1996, fikk Avantor hendene på rattet i utviklingen av hele Nydalen, en utvikling på kommersielle premisser, en prosess uten ideologiske føringer, men innenfor rammen av offentlig-privat samarbeid.

Nydalen konkurrerte med andre næringsparker og måtte gjøre seg lekre. En infrastruktur for kresne leietakere og spennende fremtidsrettede bedrifter ble nøkkelen til en vellykket omforming av hele området. Helt avgjørende var de bidragene Stat og kommune gjorde med veier og T-bane. Men T-baneringen hang i en tynn tråd, og Statens Vegvesen kunne ha kvalt hele bydelsutviklingen da de med innsigelse ville stoppe utviklingen, sier Avantor-sjef Christian Joys, som letter på sløret og forteller hva som hendte.

I kommunedelplanen fra 1990 lå det ingen T-banering. Men Joys betraktet planen som fin, enkel og med klare føringer. Innenfor den laget Avantor bebyggelsesplaner som ikke trengte politisk behandlling ut over byutviklingskomiteen. Om de ville gå utover rammene for planen, måtte de lage reguleringsplaner som ga staten innsigelsesadgang.

Tidlig på 90-tallet var det ingen stor interesse i Høyre/Frp-byrådet for å satse på skinnegående kollektivtransport. Christian Joys, med forskerbakgrunn fra Transportøkonomisk Institutt og betydelig innsikt i kollektive transportselskaper, drev nærmest en kampanje for å få T-baneringen til Nydalen. Etter et dramatisk møte i Høyres bystyregruppe, gikk gruppa med én stemmes overvekt inn for å legge den nye T-banestasjonen ved Gullhaug Torg. Det var det som skulle til. Avantor dro et lettelsens sukk. Joys var overbevist om at nettopp denne T-baneløsningen var et sterkt byutviklingsgrep til fordel for Nydalen. Utflyttingen av bedrifter fra Oslo bremset opp. Bedrifter med behov for større plass søkte i stedet mot Nydalen.

- Skinnegående transport med høy frekvens er et avgjørende lokaliseringskriterium for næringslivet, slår Joys fast i dag.

Les mer om kampen for T-banen til Nydalen her

Dramatisk krav om byggestopp
Enda mer dramatisk ble det da Statens Vegvesen i 1998 krevde at 85 prosent av restutbyggingen av Nydalen skulle stoppes til nytt Nydalskryss var bygget. Samtidig ønsket Vegvesenet at Avantor skulle forskuttere penger til veibyggingen. Her kjempet Avantor drabelig i mot og opplevde at Byrådet ble en medspiller da det innledet forhandlinger med Vegvesenet. Det ble en drakamp hvor Avantor måtte bruke de midlene de hadde til å gi Byrådet gode kort å spille med. Saken endte med at innsigelsen ble trukket, men senere reguleringsplaner har fått rekkefølgebestemmelser om nytt Nydalenkryss til tross for strenge parkeringsnormer og godt kollektivtilbud.

Exit Nydalens Compagnie
Hva hadde skjedd med Nydalens Compagnie i mellomtiden? Jo, Investa Eiendom kjøpte selskapet i 1990, men gikk selv over ende i 1992. Nydalens Compagnie fortsatte, svekket, men med porteføljen intakt. Anders Wilhelmsen kjøpte selskapet samme år. I 1996, etter at Røkke og Gjelsten kjøpte Avantor, kjøpte Avantor det meste av eiendomsporteføljen til Nydalens Compagnie. Dermed eide Avantor det meste av Nydalen og ble kronjuvelen i Røkkes og Gjelstens nye imperium.

Lokalpolitikerne påvirket fra start
Bydelsutvalget i Nordre Aker fulgte planleggingen og fremmet lokalbefolkningens krav om innslag av boliger, god kollektivdekning og begrenset med parkeringsplasser. BU-leder Egil Ihlen forteller:

- Kommunedelplanen av 1990 var et bakteppe for oss. I tillegg hadde vi et utredningsprogram fra 1998 å stå på da vi krevde grøntområder langs elva, at eksisterende bebyggelse skulle tas vare på så langt det var mulig, at bygningshøydene ikke skulle overstige seks etasjer og at det måtte legges til rette for et levende miljø etter arbeidstid.

Planleggingsgrepet var befriende enkelt og robust så lenge de holdt seg til prinsippene i kommunedelplanen.

Et strategisk grep som gjorde Nydalen enda et hakk mer attraktiv var flyttingen av Handelshøyskolen BI fra Schous plass og Sandvika til Nydalen. Arkitekt Niels Torp tegnet et moderne, spektakulært bygg som signaliserte ungdommelig livskraft, åpenhet og lærelyst. Med sine spisskompetente lærekrefter, er BI også blitt et forskningssenter med en tiltrekningskraft. Grepet med å legge BI til Nydalen gir Nydalen et preg av fremtidsrettet kompetansevirksomhet.

Rektor Tom Colbjørnsen peker på ”bandwagon-effekten”:

- Det er blitt kult å være her, man er på fremtidens lag.

En av de største byomdannelsene i Norge
I Nydalen har Avantor gjennomført en etterspørselsstyrt, konkurranseutsatt byutvikling. Professor Ola Bettum, prosjektlederen fra Akerselva Miljøpark, mener Nydalen er blitt en åpen og flerfunksjonell bydel og langt mer arealeffektiv enn den gamle industribydelen.

- Nydalen har vært en av de største byomdannelser i Norge i privat regi. Avantor har klart dette blant annet ved å tilby lave leier. Det har også betydd mye å få T-baneringen og BIs nybygg til Nydalen.

Men Bettum er også kritisk.

- Det er for mange kjedelige bygg, og mange ligger for tett. Kristoffer Aamots gate er blitt fæl, og det har Oslo Kommune og Statens Vegvesen skylda for. Sandakerveien er for gold, og det er for mange øde oppholdsplasser.